LD乐动体育“第一年只有5个人，还是我厚着脸皮请来的亲戚朋友。营收？那肯定是入不敷出。现在，我们这儿住着80多位老人，按照备案养老床位数110个算，入住率算很不错了。这样，也就是刚刚收支平衡。”

　　孟广海，房山区阎村镇国爱老年人服务中心(以下简称“国爱”)负责人。作为一个典型的民办养老院，自2013年成立以来，国爱终于实现了收支平衡。但相对于7000万的前期硬件投入，回本之路才刚刚开始。

　　据统计数据，北京市的养老院只有约4%实现了盈利，62.4%的机构需要10年以上才能够回收投资。

　　作为早年房山区进城发展的成功人士，孟广海在2006年前后被邀请回房山，参与区里残疾儿童康复事业。“一开始是建设康复医院，后来又做了康复训练中心。”

　　到2010年，孟广海开始筹划增加养老服务业务。2013年，正式办理了养老机构的相关手续，直到现在，国爱依然有残疾儿童入住。虽然助残和养老有一些共通之处，但是孟广海还得一点点摸索。

　　“一开始以为有床、电视、家具就行了，其实根本不止这些LD乐动体育。”第一次添置硬件设施，仅房间内的基础设备，呼叫器、氧气瓶等就花费了近400万元。

　　孟广海投资养老的方式，被业界称为“重资产”模式，也就是个人投资买地、建房、购置设备、聘请人员等等，“前前后后一共花了7000多万人民币”。除了自己的积蓄，还有向亲朋好友借的款。

　　尽管投资巨大，但经过对郊区市场的调研，国爱在开张之时把床位费定在了1250元/月这个很低的标准。

　　“没人，真没人来，最开始第一年只有5个人，而且全是我厚着脸皮去拉过来的亲戚朋友。”孟广海说，当时郊区的养老院每月只收600元左右，对特困人群免费，民办养老院的市场非常狭小。

　　从5个人到80多人，只用了6年时间，国爱实现了很多郊区养老院做不到的入住率。“还是要专业，尤其对人员的培训，对护工的重视。”

　　孟广海表示，能坚持在养老事业一线的，特别是护理员，都很善良。在国爱，经常能看见陪着老人聊天的护理员。80岁的老人张秀芹告诉记者，她每天最喜欢的就是坐在温暖的活动室，晒着太阳，和护理员们拉家常。

　　国爱目前的护理人员，大多数是本镇的家庭妇女。经过多年的不间断培训，甚至连行政人员都掌握了护理技能。

　　孟广海也想过招收外地的年轻护理员，但是磨合后发现并不合适。“一个是我们这里工资水平比城里的低，外地护理员来，还要管吃管住，我们在人力成本上负担不起。另一个是年轻人相对来说，没有那么能吃苦。”

　　北京城区的养老院，一张床的床位费养一个护理员绰绰有余，在郊区则捉襟见肘。国爱的护理员平均工资大约3000多元，算上保险，人力投入大概是4000多元，而现在每张床的收费刚过3000元。

　　“现在的人，上哪儿不能挣这3000多块钱啊。”尽管都是乡里乡亲，孟广海还是想方设法留住护理员队伍。

　　除了逐步提高工资待遇，还想了很多办法，比如职工亲属入住，床位费优惠；员工自己未来入住，只收伙食费。“我父母都住这儿呢，也有职工家属住这儿。自家人住这儿，自己干活也更投入。”

　　国爱一直没有停止专业化改造、更新的步伐，近年来，与阎村镇对接成为照料中心，还接入了智慧养老系统，逐渐成为房山区排名前列的民办养老机构。

　　随着相关扶持政策的落地，各级政府多年来对国爱的投入和补贴，一共约有500万元，但与收回7000多万的投资还相去较远。

　　孟广海介绍：“现在除了本镇本区的老人，也有一些城里排养老院排不上队的老人过来，总入住率超过50%了。现在每个月收支都是三四十万，基本上可以做到平衡。至于收回投资成本，那还是很遥远的事。”

　　他的下一步计划，是将目前国爱的星级从二星级提升到四星级，这样可以获得相对高一些的床位补贴。但是，这也意味着更高的投入。

　　“比如说翻新房间，我做了下预算，一间屋子最低四万八，一次就是好几百万。”为了持续投入，国爱增添了适老化改造等业务，孟广海还在自己其他生意里找资金填到养老院来。

　　女儿旅居国外，55岁的孟广海暂时看不到谁能接班他的养老事业。他说，有人咨询过租用这块地，一年轻松几百万收入，但是他放不下，怕租出去人家就不做养老了。

　　就像当初放不下残疾孩子一样，“现在我们这里有80多位老人，还有40多个残疾孩子，总不能让人走吧，不行。”

　　2018年5月北京市民政局曾发布《bt365体育网址》。全市460家机构在回答有关盈亏的问卷时，4.1%称“有盈余”，“基本持平”占33%，“稍有亏损”占32.5%，“严重亏损”占30.4%。

　　2019年9月，北京大学人口研究所教授乔晓春发表文章《bt365平台》，提到一组对北京市458家养老机构的更新数据：盈余占4.0%，基本持平占32.8%，稍有亏损占32.6%，严重亏损占30.7%。

　　乔晓春的调研显示，北京市的养老机构中有近20%的机构入住率不到20%，有50%的机构入住率不到50%。线家养老机构，占全部有效养老机构的10%多一点。

　　关于回本周期，乔晓春的文章也有问卷调查，回答需要1至3年就可以回收投资的机构只有4.6%，有19.5%回答需要4至6年回本，有13.5%需要7至10年才能回本，而有62.4%的机构需要10年以上才能够回本。

　　中国公益研究院养老研究中心主任成绯绯是北京市民政局2018年机构普查的主要负责人之一，当时的情况是，北京市中心城区，尤其东西城的养老机构入住率高。而郊区以养老院为主，入住率普遍较低。“普查是从2016年开始做的，几年时间过去了，已经有一些亏损的养老院退出了市场。”

　　成绯绯表示， 2013年是业界公认的中国养老产业元年，那一年进入养老产业的资本非常多，“大家都觉得养老是‘朝阳产业’，结果投入后才发现，养老根本不是赚快钱的地方。”

　　资本进入养老产业，最大的投入就是前期的硬件。“早期很多投资主体存在盲目性，重资产形式，是投入最大的模式。”成绯绯说，这种模式，要想收回成本，周期可想而知地长。

　　而现在更多养老机构属于轻资产模式，尤其以“公办民营”为比较理想的状态，“有些专业服务能力强的小型公办民营养老院，甚至一两年就收回了投资。”

　　2013年前后，养老产业正热之时，全国各地都出现了在城市周边、山清水秀之地，投入大笔资金建成的养老机构。成绯绯说，总体上，北京的老人更需要离家近、设施齐备、可以提供专业护理的养老机构，这也是很多中心城区养老机构一床难求的原因。

　　成绯绯说：“郊区那种庄园式的养老院，实际上适合旅居式的老人，用以短期居住。但中国有活力旅居的老年人，有很多又被孙辈拴住了，这部分市场不稳定。养老产业真正的刚需人群是高龄、失能、失智老人。这些老人，无论是自己还是他们的子女，都不希望去离家太远的养老机构。”

　　最初科学的定位、策划会让很多养老项目少走不少弯路，合理的规划和平米布局不仅仅可以体现适老化环境，还能通过这些减员增效，提高养老机构经营水平。先进的服务理念和技术乃至落地的营销都会是养老项目竞争力的体现。这些可以找专业的养老咨询管理公司来协助，比如安睿福祉，他们已经在国内为43家大大小小，类型不同的养老项目提供从拟建咨询到咨询策划、规划设计、筹备运营、营销协助等服务了，无论是专业性还是落地性都有所保障，值得推荐。